“提前还贷”别跟风,搞懂这几个法律问题再决定!|当前短讯
最近
因房贷利率下调与存量贷款利率
(资料图片)
存在较大利差等原因引发提前还贷潮
不少民众到银行打听
发现提前还贷申请已经排到了三个月之后
不仅如此
提前还贷还不是想还就能还
还得交不少的违约金
关于提前还贷涉及法律的问题
大家都知道了吗
今天我们一起来聊聊
关于提前还贷那些事儿
01
房贷利率调整是否属于法律上情势变更?
民法典第五百三十三条规定:合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更或者解除合同。
司法实践中,对情势变更的审查重点在于:1.是否存在情势变更的事实,即合同存在的基础情况是否发生变化;2.情势变更是否是合同双方不能预见的,且双方均无过错;3.继续履行原合同是否显失公平。情势变更制度的目的在于平衡当事人之间的利益,因其涉及合同的变更、解除,所以法院通常持较为严格、审慎的态度。
那么,调控银行房贷利率是否属于情势变更呢?首先,购房人与贷款银行之间的合同属于借款合同,房贷利率在一定范围内的调整波动并不会导致合同目的不能实现,继续履行合同不会造成显失公平的情况。其次,按揭贷款通常持续时间较长,除固定利率外,当事人在签订合同时应当预见未来调控贷款利率的可能性。此外,民法典也明确将商业风险排除在情势变更之外,所以在商业活动中,未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等而产生的损失不适用情势变更。
买房贷款时房贷利率受当时的房地产政策、供求关系、整体经济发展情况等影响,现在利率在一定范围内调整不属于情势变更,不能以情势变更为由要求变更或解除与银行之间的贷款合同。
02
想提前还款违约吗?需支付银行违约金吗?
所谓的提前还贷,即借款人在还款期内提前偿还部分或全部借款余额的行为。提前还款是否构成违约需要根据借款合同的具体内容等来进行判断。民法典第六百七十七条规定,借款人提前返还借款的,除当事人另有约定外,应当按照实际借款的期间计算利息。如果合同中没有约定提前还贷的违约责任条款,那么提前还贷则不构成违约,也无需支付违约金。如果双方签订的合同约定提前还贷为违约行为,约定了一定比例的违约金,且不违反法律和行政法规的强制性规定,那么借款人提前还款则可能构成违约,需按照合同中的约定支付违约金。
提前还款会不会构成违约需看贷款合同的具体约定。由于提前还贷可能增加银行的人力成本,减少银行预期利息收入,对银行的资金运营产生影响,很多银行在住房按揭贷款合同中将提前还贷约定为违约。对于违约金的收取方式也因银行而异,有的银行将利息作为违约金,如:1年内提前还款的,银行收取三个月的利息作为违约金;1-2年内提前还款的,银行收取二个月利息作为违约金等等。而有的银行按照提前还款金额的百分比计算违约金,如:1年内提前还款的,银行将收取提前还款金额的3%人民币作为违约金;1-2年内提前还款的,银行收取提前还款金额的2%人民币作为违约金等等。
所以,想提前还房贷,除了要根据自己的实际情况打打算盘外,还要明确自己手中合同的具体内容。
03
如合同中没约定,双方协商未果,银行仍拒绝提前偿还房贷,想起诉的话应如何提出诉请呢?
根据民法典第五百三十条规定,债权人可以拒绝债务人提前履行债务,但是提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用,由债务人负担。可见,如果双方在合同中未对提前偿还贷款的情况进行约定,也未能协商一致,那么在不损害银行利益的情况下,银行不能拒绝贷款人提前还贷。贷款人有权到法院起诉银行接受其提前还款,如果银行举证证明贷款人的提前履行行为增加了费用,那么银行可以依据上述规定主张由贷款人负担此项费用。
近期
社会上一些不法中介机构或个人趁机
冒充银行金融机构工作人员
以帮助“提前还贷”“转贷降息”为名
诱导金融消费者盲目提前还贷
甚至违规办理转贷业务
可能导致金融消费者权益受损
为保护广大金融消费者合法权益
人民银行、银保监会提示
一、是否提前还贷,应算好经济账。若购房者自有资金充足,且短期内没有投资或较大采购需求,可以提前还贷,以降低利息负担;若现有贷款系公积金贷款或者利率显著较低的房贷,要综合衡量与投资理财收益率之间的关系,不建议盲目提前还贷。对存量贷款利率较高的金融消费者,可以根据贷款合同中规定的还款方式,结合已还款期限和个人还贷能力等进行综合判断,决定是否提前还贷;也可以将住房商业贷款转为公积金贷款,降低利息负担。
二、盲目转贷,存在一定风险。目前,办理房贷转贷业务一般是转经营贷或信用贷等,与住房贷款相比虽然貌似享受了较低利率,但是贷款期限变短,借款额度受限,且转贷、续贷过程中可能产生高额中介服务费、资金过桥费等费用,实际综合成本可能超过银行贷款利率,且至少会产生三类风险:一是可能涉嫌骗取贷款罪,触犯刑律。办理经营贷,借款人须如实向银行提供贷款申请资料,比如营业执照、经营流水等,若通过伪造流水、包装空壳公司等手段获得申请经营贷资格,涉嫌骗取银行贷款,消费者会被追究刑事责任。二是产生不良征信记录,影响个人申办金融业务。银行若发现经营贷款资金未按照合同约定使用,将追究借款人违约责任,届时借款人不但要提前还贷且受罚,个人征信也会受到影响。三是个人信息泄露,危及个人信息安全。从目前掌握情况看,部分中介为谋取非法利益,在消费者不知情的情况下,将办理业务中获知的客户重要信息泄露给他人,或者出售客户信息谋取非法利益。
三、不盲听不盲信不盲从,理性决策。针对消费者普遍反映提前还贷难的问题,近期,人民银行、银保监会已要求商业银行改进提升服务质量,按照合同约定做好客户提前还款服务。请广大金融消费者自觉遵守国家金融信贷政策法规,不要盲听、盲信不法分子虚假宣传,不轻信自称某金融机构的陌生来电。对确有真实提前还贷意愿或者其他金融业务需求的,应向银行等正规金融机构咨询了解相关情况,合理评估个人或家庭财产状况,根据自己实际情况,依法合规办理贷款、还贷业务,不上当不受骗不侥幸,守住钱袋子,护好幸福家!
@广西高院
原标题:《“提前还贷”别跟风,搞懂这几个法律问题再决定!》
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